发布于：2022-09-19
房地产价格评估是一种复杂而又十分必要的经济行为，其适应范围主要表现在：
城市房地产交易，包括所有制属性不同的房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。
凡属房地产交易，不论是私私、公公抑或公私之间，其标的物首先应经法定的专业评估事务所进行估价。以此为基础，再由买卖双方依据市场供求情况和双方意愿进行洽商。这是价格评估适用的最主要的方面。
城市开发包括新城区的开发和旧城区的改造两个方面。新城区的开发就是在城市总体规划下，通过征用土地和城市基础设施建设来进行的改变新城区土地用途的开发活动。新城区土地开发包括征地补偿、拆迁、土地平整等过程。
其目的是通过“三通一平”(“三通”是指路通、水通、电通，“一平"是指场地平整)或“七通一平”(“七通”是指道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通)改善城市建设的投资环境。旧城区的土地开发主要是通过提高旧城区原有土地的容积率和改变其使用结构、规划用途来实现的。旧城区改造的内容包括房屋、道路、管网等市政公用配套设施的改造。
城市建设中的新区开发；新兴工商基地的的开拓，旧区改造和市政建设中的房屋拆迁、旧房改造都需要通过价格评估提供正确的出让、转让和补偿的标准。
住房改革经过长期摸索和实践，现已步入货币化分配阶段。住房售价有成本价、市场价。在有的地方将成本价又细分为准成本和全成本。准成本价适用于具有当地户口或准许的政策性亏损企业的购买者；全成本价适用于上述情况以外的以工资作为家庭收入唯一来源的一般的房屋购买者。在有的地方住房成本价按购房人夫妇双方核定工龄给予工龄折扣。
按国际惯例，住房租金与售房有相对固定的比例。售价提高，房租相应也要进行调整。职工获得住房产权后，可进入二级市场进行交易，旧房的租金与售价也将参照新房货币化分配的原则进行调整。所有这些都同市场上房地产商品价格水准和走向有关。价格评估和有关资料的积累能为这些改革措施提供科学的测算依据。
房地产是国有企业一项很大的资产。目前国有企业尚缺乏活力，效益低下，运转机制紊乱。包括房地产在内的企业资产保值增值无人负责，吃老本，虚赢实亏，甚至有些国有企业资产被瓜分，造成国有企业资产的严重流失。
房地产抵押贷款是以房地产产权或实物作为抵押标的物，向银行或其他金融机构申请贷款，这是市场经济的惯例。但银行等金融机构出于规避风险的考思，思足仕文歌风双出对申请者进行严格的审查，诸如房地产产权是否确为贷款申请人所有。
房地产产权是否为第一次抵押，抑或贷款申请人的抵押标的物是否在其他金融机构进行过抵押。确信为第一次抵押后，对抵押标的物要进行估价。在此基础上再进行贷款额度、利率、还款期限、还款方式的谈判。
债务人如不履行合同，不按期偿还贷款本金和利息，称为违约。这时银行有权依照法律程序取消住房和土地的抵押赎回权。因此，抵押是住房信贷中最严厉的借贷条件，也是保证借贷合同正常履行的前提条件。
保险是一种经济后备和经济补偿。房地产业的经宫和管理与其他产业一样，离不开社会保险的保障和支持。而且房地产是高价值资产，保险在房地产经营和管理过程中不仅发挥着经济后备和补偿作用，同时在一定程度上还起到融通资金的作用。
在房地产保险这种经济行为中，投保人、保险人、保险单、保险风险及理赔等构成了房地产保险的必备要素。住房保险一旦签约，从投保人交纳保险费用时起，保险契约就开始生效。住房风险即由投保人转嫁给保险人，保险人成了风险的承担者。在约定保险责任范围内发生的住房经济损失，保险人都要负责理赔。
保险人为保证自身经济利益，必然在与投保人签约之前对房地产进行严格的估价。房地产估价的程序与房地产抵押贷款大体相同。
税率是法律规定的，但税基，即课税标的物的价格，必须严格评估，以便得到纳税人和税务机关双方的认可。为郭避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平，对房地产价格进行评估，便成为了重要的环节。特别是税务机关，更应科学、公正地进行房地产价格评估，说服纳税人按章纳税。
房地产纠纷在民事纠纷中占有很大比重。房地产纠纷有以下几种：
(1）房地产交易价格纠纷。针对现实生活中的许多市场交易的不规范行为而言的。经常有这样的情况，由于对产权原始资料的理解以及对市场潜力的估计诸方面的差异，甚至种种市场外因素的干扰，交易双方都对成交价格不满。由此而产生的民事纠纷只能通过估价所进行重新估价这一途径进行调解。
(2）房地产转让纳税纠纷。房地产转让是产权主体的更换。房地产转换过程中缴纳税费的依据是转让申报的成交价格。
(3）房屋拆迁补偿纠纷房屋拆迁补偿纠纷指拆迁人应对被拆迁房屋及其附属物的所有权人按规定给予补偿，以维护被拆迁房屋所有权人的合法权益。当拆迁人与被拆迁人对补偿金额经协商无法达成协议时，便产生房屋拆迁纠纷。
(4）房屋租赁纳税纠纷房屋所有人可以在国家政策许可范围内从事房屋租赁经营。房屋租赁应当办理登记备案手续，租赁业务当事人在租赁合同签定后的30日内，应到房地产管理部门办理登记备案手续。房地产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。
房产产权人即为房租纳税义务人。出租房屋以房产租金收入作为房产税的计税依据，税率为11%。若房屋所依托的土地的使用权属于国家划拔，则房屋所有人应当将房租收入中所包含的土地收益部分以税费形式上缴国家。
土地收益是租金扣除房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、利润、保险费等后的余额。而折旧费、维修费等费用都与房屋重置成本相关，当出租人与认定的房屋重置成本不一致时，就会产生房屋租赁缴纳税费纠纷。
(5)财产分割纠纷此类纠纷在房地产纠纷中尤为常见。这里讲的财产分割是法律上明确规定的遗产或共有财产的细分割。继承法规定，遗产由配偶、子女、父母为第一顺序的法定继承人继承或分割。若没有第一顺序法定继承人，则由兄弟姐妹、祖父母、外祖父母等人为第二顺序的法定继承人，或者遗嘱中明确指定的继承人继承或分割。
但无论是遗产还是共有财产，在需要分割时，都不能采取实物分割法，即不能甲继承房屋的梁，乙继承砖，丙继承地板。而应采取价值分割法，即先对遗产或共有财产进行价格评估，而后进行价值分割和补偿。若财产分割时，继承人对财产价值有争议，便会出现财产分割纠纷。
(6)房地产估价服务纠纷上述5种类型的房地产纠纷都以价格评估为解决问题的出路。但是，如同刑事案件中对判决不服，有上诉权利一样，对评估价格持有异议，也是十分正常的事情。如果评估季托人庭屋的买方或卖方勉为其难地接受了不愿接受的评信价格，起就没有纠纷了。如果评估委托人执意不肯接受评估结果，就会产生评估服务纠纷。
《民法通则》规定，房地产民事行为纠纷，一般按调解、仲裁、起诉的程序解决。不管是调解、仲裁、起诉，都以评估价格的真实性、合理性为基础。这种评估价格是由纠纷当事人双方都能接受或法定的调解、仲裁机构进行重新评估的结果，或对已有估价结论进行检验确认的结果。